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房?jī)r(jià)先跌匯率后變
恐怕很多人都沒(méi)有想到，預(yù)測(cè)人民幣匯率變化的一個(gè)重要指標(biāo)竟然是房?jī)r(jià)。
只有房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)得到遏制，人民幣才有升值的可能。這是個(gè)早先沒(méi)有想到的問(wèn)題，現(xiàn)在的確成了一個(gè)問(wèn)題。
拋開(kāi)國(guó)際政治的背景，中央政府決定匯率政策時(shí)，一般考慮的是貿(mào)易部門和非貿(mào)易部門的福利變化。也就是說(shuō)，人民幣是否升值的一般決定因素主要取決于匯率變化后對(duì)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)和非貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的整體影響。但因?yàn)閲?guó)際游資將熱錢放在了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房?jī)r(jià)與匯率糾纏在一起。
國(guó)際游資的操作手法是，通過(guò)貿(mào)易途徑將美元換成人民幣，然后購(gòu)買人民幣資產(chǎn)。由于中國(guó)資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，那么大量游資就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣做的目的是希望能夠一箭雙雕，首先是從房?jī)r(jià)上漲中獲得利潤(rùn)，然后再坐等人民幣升值。這樣一來(lái)，匯率就被房?jī)r(jià)綁到了一起。
當(dāng)匯率與房?jī)r(jià)綁在一起后，一切都變得復(fù)雜了。在決定人民幣匯率的博弈過(guò)程中，眾多本來(lái)不相干的利益集團(tuán)，也因?yàn)榉績(jī)r(jià)而絞成一團(tuán)。
與金融市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)是流動(dòng)性較差的市場(chǎng)，不適合短線投資。但由于地方政府追求GDP，其通過(guò)政策刺激，人為提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，實(shí)際上將房地產(chǎn)市場(chǎng)變成了投資市場(chǎng)，進(jìn)而演變?yōu)橥稒C(jī)市場(chǎng)，這就為國(guó)際游資提供了難得的獲利場(chǎng)所。據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì)，境外資金直接流入房地產(chǎn)的比重，2001年是16.1%，2002年上升到23.5%，2003年超過(guò)了25%，2004年前5個(gè)月達(dá)到32.6%。
而到了今年初，國(guó)際游資對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資更是掀起一個(gè)高潮。其中花旗銀行斥資8億元買下陸家嘴寫字樓物業(yè)，澳大利亞麥格里集團(tuán)旗下MGPA花8億元收購(gòu)新茂大廈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前3個(gè)月，外資機(jī)構(gòu)在滬房地產(chǎn)收購(gòu)資金已經(jīng)超過(guò)去年全年。
與外資投資一樣瘋狂的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然持續(xù)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，一季度，我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上升12.5%，漲幅比去年同期提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。
高漲的房?jī)r(jià)在給地方政府帶來(lái)財(cái)政收入的同時(shí)，也給中央政府惹了相當(dāng)大的麻煩。
事實(shí)上，不斷攀高的房?jī)r(jià)讓中央政府的匯率決策陷入兩難境地。如果堅(jiān)持人民幣匯率穩(wěn)定，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就得承受輸入型通貨膨脹的壓力和貿(mào)易糾紛，同時(shí)還要承擔(dān)外匯儲(chǔ)備資產(chǎn)不斷貶值的損失。而如果讓人民幣升值，則不僅接受了在壓力下出臺(tái)政策的尷尬現(xiàn)實(shí)，而且可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生崩盤，進(jìn)而給銀行業(yè)帶來(lái)危機(jī)。
猶如中央政府所言，人民幣匯率制度的改革，要在一個(gè)沒(méi)有外部壓力的條件下才能進(jìn)行。那么，由此看來(lái)，中央政府打壓房?jī)r(jià)的著眼點(diǎn)，則不僅是為保護(hù)普通消費(fèi)者的利益，也是為匯率改革減輕壓力。
可以說(shuō)，只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為得到抑制，房?jī)r(jià)下跌，銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)得以釋放后，匯率改革才可能提到日程。
有關(guān)5月18日人民幣升值的傳說(shuō)，與其說(shuō)是翻譯錯(cuò)誤造成的黑色幽默，不如說(shuō)是國(guó)際游資故意制造的“真實(shí)的謊言”。也許嗅覺(jué)靈敏的他們看到了中國(guó)政府打壓房?jī)r(jià)的決心，為了讓后續(xù)的境外投資者接盤，才放大了“升值利好”的效應(yīng)。
不過(guò)，“國(guó)N條”的出臺(tái)已經(jīng)使房?jī)r(jià)走到了拐點(diǎn)，那么匯率改革的起步也不遠(yuǎn)了。
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