人民幣大幅貶值，對房企影響最大的是海外融資成本升高。那些原本就因國內(nèi)資金成本較高而將融資目光投向海外市場的房企，如今又被關(guān)上了一扇“融資的大門”。
前7月海外融資下降57.6%
人民幣的貶值，對于想在海外融資的房企來說絕對不是好消息。今年以來，房企海外融資的額度都在快速下降。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份中國房地產(chǎn)企業(yè)合計融資33.25億美元，相比5月份的65.1億美元，下調(diào)幅度達(dá)到48.9%。7月份房企海外融資難度進(jìn)一步加大，融資額度下調(diào)到21.45億美元。今年前7個月房企合計海外融資183.1億美元，相比2014年同期的431.54億元，跌幅達(dá)到57.6%。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示了相同的趨勢。今年開始，人民幣貶值勢頭和美元升值預(yù)期讓海外融資成本優(yōu)勢逐漸削弱，上半年中指監(jiān)測共有15家房地產(chǎn)企業(yè)通過境外融資平臺發(fā)行18筆債券，共募集資金約合人民幣570億元，同比縮減近30%。
中指院分析師對新金融記者表示，倘若此次技術(shù)性調(diào)整導(dǎo)致的人民幣貶值持續(xù)效應(yīng)拉長，將對房地產(chǎn)企業(yè)海外融資造成較大利空。海外融資成本提高及人民幣貶值連鎖效應(yīng)帶來的融資困難，使短期國內(nèi)房企融資渠道內(nèi)外交困，為企業(yè)帶來較大資金壓力！案鶕(jù)前期房企海外融資的時間判斷，今年企業(yè)將面臨還款高峰。而人民幣走弱將導(dǎo)致到期還款數(shù)額增加、債務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，負(fù)債房企面臨更大資金壓力。”該分析師表示。
“巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，甚至有可能出現(xiàn)違約。美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產(chǎn)企業(yè)"錢荒"窘境，資金壓力持續(xù)加大！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
低利率優(yōu)勢不再
很長一段時間內(nèi)，能在海外市場融資是彰顯房企實(shí)力的重要標(biāo)準(zhǔn)。在美國近年來遵循的貨幣寬松政策指導(dǎo)下，國際資金參與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極性高漲，都使中國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭們在國際資本市場受到歡迎。包括萬科、恒大、龍湖、碧桂園、萬達(dá)等房企大佬們，也利用這種優(yōu)勢拿到遠(yuǎn)低于國內(nèi)融資利率水平的資金。在海外市場所發(fā)債券、票據(jù)等年利率動輒10%以內(nèi)，甚至最低能達(dá)到年利率3%的低利率，絕對讓那些無法達(dá)到海外融資資質(zhì)的房企眼紅。
作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)對資金的渴望自不必說。受調(diào)控影響，長期以來房企想在國內(nèi)資本市場通過上市和再融資手段獲取資金都受到極為苛刻的限制，銀行的開發(fā)貸款也對房地產(chǎn)行業(yè)要求頗高，只有資質(zhì)好的大型房企和國有企業(yè)才能得到銀行的青睞。對中小房企來說，只能通過信托甚至成本更高的民間借貸來籌集資金，資金成本常常達(dá)到20%以上甚至更高。
在這樣的背景下，中國房地產(chǎn)企業(yè)在2013年、2014年連續(xù)形成海外融資高峰。一個直觀的數(shù)字是，2012年共有25家內(nèi)地房企進(jìn)行了25筆海外融資，融資總額約合600億元人民幣，而僅2013年1月，就有17家房地產(chǎn)公司通過海外融資渠道募集了約合420億元人民幣的資金。2013年房企海外融資額達(dá)到約3228億元人民幣，同比2012年翻了5倍。2014年僅前7個月房企海外融資額度也達(dá)到2600億元。
房企近兩年來的海外融資熱情，在今年伊始就開始冷卻。代表性事件是年初的佳兆業(yè)事件讓海外投資者對一直被熱捧的中國房企敲響警鐘，因此投資債券市場更加謹(jǐn)慎，尤其更加注重發(fā)債企業(yè)財務(wù)狀況和風(fēng)險，對財務(wù)杠桿較高的企業(yè)會敬而遠(yuǎn)之。與往年海外融資利率水平平均在6%的情況相比，2月份的幾筆房企海外融資的利率均在7.5%以上。
利率上升，融資成本升高，有海外融資計劃的房企不得不謹(jǐn)慎而行，而已經(jīng)融到資金的房企，也因人民幣貶值，而增加了還款資金壓力。
目光投向國內(nèi)市場
中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院曾發(fā)布研究報告表示，海外融資的房企需要承受政策、匯率等多方面的風(fēng)險。海外發(fā)債或銀團(tuán)貸款等融資模式會導(dǎo)致杠桿性提升，如果房企激進(jìn)發(fā)債擴(kuò)張，債務(wù)到期時間將會高度集中，一旦市場銷售陷入困境，則公司的發(fā)債評級將很有可能被下調(diào)，資金流動性會進(jìn)一步惡化。
為了平抑風(fēng)險，今年以來已有多家房企加大了發(fā)行境內(nèi)債的腳步。如萬科近日表示，收到中國證監(jiān)會的批復(fù)，核準(zhǔn)向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過90億元的公司債券。碧桂園獲準(zhǔn)發(fā)行上限為60億元的國內(nèi)公司債券，融創(chuàng)獲準(zhǔn)發(fā)行不超過60億元的境內(nèi)公司債券。恒大宣布完成總規(guī)模為150億元的境內(nèi)公司債發(fā)行。這些排名國內(nèi)房企前十的巨無霸們，以往都是海外融資的主力軍，如今將目光投向境內(nèi)債市場，一是國內(nèi)不斷降息降準(zhǔn)導(dǎo)致獲取資金成本下降，二是海外融資難度和成本今年以來顯著提升，一降一升之間，房企選擇的方向也在轉(zhuǎn)變。
中指院分析師表示，從短期來看，人民幣貶值或直接導(dǎo)致資本外流和海外融資受挫使房地產(chǎn)行業(yè)投資和流動性面臨考驗。受短期海外融資壓力增加影響，房地產(chǎn)企業(yè)或轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托等其他融資渠道，國內(nèi)貸款占比將進(jìn)一步擴(kuò)大。
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